——在北京“中国首届现代文明与地产园林风水文化国际论坛”上的演讲

      八运为东北艮卦，八白土当令值权。故八运的东北及与其相对应的房地产、矿产、田园农作、钢铁、建材等行业，当有较快的发展。

      因此，研究八运房地产开发楼盘的风水策划与布局，将有限的土地资源作最佳配置，将是造福人类、造福社会的大好事，它对于社会经济的发展、提高人们的生活质量，都有重大的意义。

      研究楼盘风水布局与策划，离不开风水学的“峦头、理气、客星、主命、择日”五大体系。

      所谓峦头，主要指室外龙、穴、砂、水的地理结构。现代城市中主要指室外的高楼、街道、桥、塔、湖、池、河、海、树、路、平地等，这是指室外的“大峦头”而言。室内的地理结构，包括户型设计及家具、物品的摆放等。不论是外部结构还是内部结构，都必须遵守的规则是“四兽对称平衡，堂局完备，有案有朝，宾主有情”。

      理气是指如何去确定房屋的坐向，使其与室外环境能有机配合的推算方法；客星是指值班的星宿；主命是指人体气场；择日是选择有利的时间去动工、入宅等选择方法。

      楼盘风水布局与策划，必须按上述“形、气、星、命、日”五个方面系统安排，具体来说，主要应符合以下几方面的要求。现作具体的分析。

 

      房地产开发楼盘与自建自住房屋的显著区别在于：后者是自建自住，符合自己的要求即可；而前者则是自己建房销售，别人购买入住。这就决定了房地产行业的特殊性，不能只按自己的要求去选址建房，必须符合众多预期客户的要求才成，要市场认可，能卖出去才是成功的。你把自己的楼盘吹得天花乱坠没用，卖不出去你却成了“房东”，这是失败的开发项目。特别是在“买方市场”的环境下，客户越来越成熟、越来越挑剔，要开发出一个成功的楼盘并非易事，这需要全方位、多层面的有机配合才成。当然，风水策划就是其中一个重要方面，因为成功的风水策划，可以使开发商与业主达到双赢的目标。

 

      香港某著名地产大亨对房地产开发的一个重要心得是：位置！位置！还是位置！

      1、  位置的分类。

      就一个城市而言，用地位置可以作多维空间的划分。

 

      （1）按发达程度分   
        ①闹事区  ②市区  ③郊区

 

      （2）按功能分

        ①商业经济中心区  ②政治中心区  ③文化中心区  ④住宅密集区   ⑤工业区

 

        （3）按交通分 

        ①主干道区  ②次干道区  ③街巷区  ④快速干道区

 

        （4）按山水形势分

        ①沿江、河、湖泊区  ②平地区  ③丘陵区  ④半山区

 

        （5）按配套分

        ①完全成熟区  ②准成熟区  ③半成熟区  ④不成熟区

 

        （6）按档次分

        ①豪宅区  ②高尚区  ③白领区  ④市民区  ⑤贫民区

 

        以上分类只是从主要的方面作一划分，还可继续分下去。那么，什么样的位置为好，什么样的位置为差呢？一般而言，上面6项的各项子项1——5有递减趋势；即1为最好，2次之……但对于房地产项目开发的角度来看，不能完全按这样的顺序来划分。比如，最好的地区由于开发成本大、市场空间饱和，利润不一定最高；而处于二、三类地区的位置由于开发成本小、市场空间较大，利润反而更高。所以，对于位置好坏的衡量，不能一概而论，特别是对于房地产企业来说，更应以利润为中心作出全面的评价。

        2、用地位位置的重要性主要表现在：

        （1）是小区住户生活质量高低的重要因素；

        （2）是销售好坏的重要前提；

        （3）是楼盘定位的重要依据。

        一个住宅小区如果交通不便、购物路远、小孩上学无直达公交车，且周围环境恶劣、噪音扰眠、空气污浊、治安不好，这里住户的生活质量可想而知，销售价格和销售情况也可想而知。这样的位置决定了这个小区的楼盘定位走低档路线：建多层建安成本；高密度扩大建筑面积；低配套降低开发成本。这样，房屋成本低，售价也低，还可占领一部分低收入者的市场，或许还有薄利可图。相反，如果这样的位置你建成高层中高档住宅，势必因房价高而销售艰难。所以，位置是楼盘“角色”定位的重要依据，它决定了你这个楼盘应该建成什么档次、房价多少、卖给什么人等等。

        （二）   楼盘用地选址的要求

        1、交通状况。包括路要通，公交车辆多，去主要地区如市中心、火车站、长途客运站、机场、码头等快捷方便。

        2、周边配套。包括幼儿园、小学、菜市或超市、银行、中西餐厅、干洗店、士多店、杂货铺、复印店等，以上配套以10分钟步行路程到达为佳。稍远些的还应包括：中学、百货商场、医院、邮局、公园、运动场馆、娱乐场所、酒楼、宾馆等。如能选择重点小学的服务半径范围，则该位置更佳，因小学是按服务半径招生（中学不是，按成绩录取）。如深圳市某小学的服务半径为人民北路以西、立新路以北地区，该片区的楼价比旁边楼盘的楼价，在同档次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等，原因就在于小孩可就读该重点小学。

        3、周边环境。工厂发出噪音、废气；酒楼也存在严重污染源；旁边出租屋过多，势必带来人员复杂、治安无保障；菜市旁边常发出恶臭鱼腥味、鸡鸭粪味，且污水横流；垃圾场附近更糟，不仅有碍观瞻，且冒沼气、一氧化碳等毒气；公交车总站空气污浊、车辆太多既扰人清梦又易引发交通事故；医院、消防队旁边也对居住者心理带来很多负面影响；油站太近有火灾、爆炸的恐怖心理；高压电杆、电线穿越宅前屋后或房顶，产生的气场对健康和心理亦有影响；陵园墓地、教堂神庙太近，阴气太重等等，都是周边环境不合格的表现，如用地位置旁边有1至2项，已属不宜，3项以上为不合格之位置。

        4、城市规划。要充分了解用地位置的现状与规划，可借助《法定图则》，了解该地块附近将有什么规划。如果有公园、游乐场等规划，应属潜在利好，售房时可作为一个卖点；如果有立交桥等，那就不怎么美妙了，因立交桥气场太大，出入也不方便。

        5、用地规划。每块开发用地都需由政府规划部门核发《建设用地规划许可证》，其中规定了该用地的容积率、覆盖率、建筑面积、功能用途、四至坐标点、退红线要求、车辆出入口、水电出入口等。这些规定都是“刚性”规定，不得违反的。而这些规定基本上是出于城市规划的角度去制定，与开发商的利益常闹矛盾。比如深圳深南大道两边，不能设暴露阳台，这对市容市貌是有利的，但对住户则不利，会影响销售，且这类地方往往每宗地的面积小、容积率高，均要二、三十层才能达到容积率。这样不仅建安成本太高，且有“孤峰耸立”之嫌。所以对此类地要作详细考察，特别是考察该地块的“规划要点”。

        6、用地成本。用地成本包括两大部分：一是取得土地的费用，如你与土地方合作建房，对方出地，你出资，建好后多层建筑为4：6分成（出资者分到60%），中小高层为3：7分成，高层为2：8或1.5：8.5分成。这部分开支实际上是你取得土地的费用亦叫土地权益费；二是交给政府的地价，地价又包括三项：市政配套费、青苗补偿费或土地开发费、土地出让金。土地权益费与地价之和为“用地成本”。用地成本与“位置”关系密切，两者成正比例关系。位置好的项目，虽然用地成本小，但售价上不去，导致用地成本占销售收入的比例反而更大。但这也并非绝对，需具体位置具体分析：现在看，位置好不等于以后也好，位置不好不等于以后也不好，这要看潜质，要有眼光。

        7、  楼盘定位。什么样的位置决定了要盖什么样的房子，决定了你盖的房子卖给谁，这是房地产企业生死攸关的重大问题。定位错了，一切都错！比如，在一个周边环境很差的位置设计成高尚住宅，能卖得出去吗？在一个靠山面水、风景宜人的位置建成低档住宅，这不是极大的浪费吗？一般来说，楼盘定位与位置的关系要把握以下原则：

        （1）闹市区，寸土寸金，难以策划大型园林、休闲场所。宜建60至100平方米的高层住宅，预期买主为公务员、白领、小老板。

        （2）市区内非闹市区，有山或有水的地方，虽然配套比闹市区差，但因用地成本稍低，可策划大型园林、休闲、景观、游乐场所，应建低密度、带电梯、多层大户型的高尚住宅区。

        （3）周边环境不好，或临工厂、或临快速路，只能建小户型的低档住宅，预期买主为投资型客户、过度型客户、中低收入者。

        8、地块形状。房地产小区用地以方正或长条形为佳，最忌三角形的边角用地。如属三角形或不规则形，不仅浪费较大，而且难以策划成一个好的小区。

        9、周边路况。如四周有路、水直冲该地或斜冲斜射过来，是为犯枪煞；有路、水反弓是谓反弓煞。同时，城市立交桥周围也因立交桥之气场太大，必然很多地方又犯反弓，均非吉选。

        10、地基历史。该地以前是否用于坟场、刑场、寺庙、神庙、看守所、监狱或有集体死亡之事发生过。如有，则不吉。俗话说，“哪个庙没有几个屈死的鬼”？这些地方有阴气、冤气，建住宅实在不宜。同时，地下有地铁、车道、排水沟，也非吉地。

 

 

        小区布局包括各栋房屋如何摆放，小区大门、后门、侧门位置的确定，小区道路、泳池、人工湖、假山、建筑小品、绿化地、花圃、车库、售楼处、会所、运动场所的科学安排等。

        上述布局，在风水学上，最重要的是四句话：重视前后；管好左右；识别高低；分清曲直。

        城市单元住宅不能以入户门为向，也不一定以楼下大门为向，应以本单元住宅中采光通风量最大的一面为向。如南边窗多、大阳台也在南边，且室外较空旷，则以南边为向，相对应北边就为坐。换句话说，该单元的南边叫前面，北边叫后面。余类推。

        后玄武、前朱雀、左青龙、右白虎，是为“四兽”。

玄武方为来龙方，要有靠山，现代城市无真山，那么背后的高楼或比本栋略高之楼为靠山，谓玄武合法。

        朱雀方包括明堂、案山、朝山等。

        明堂要端圆明净，忌三角、不规则之形状，也忌倾陷，越走越低，更忌路冲、水冲，这样的形状不仅不聚财，客星飞到不吉之方位，还有凶灾发生。明堂宜有四兽关拦，水口紧闭，来水去水之方（无水者以路作水看）要“来不见源、去不见流”为上乘。

        案山朝山，乃明堂外近山、远山之谓。看前后，需宾主有情。要言之，就是主山稍高，案山多重而比主山低矮、朝山层层高远，形成案朝（宾）迎主之状。否则，如主山太高、案朝太矮或无案无朝，是为有主无宾，孤家寡人，难成富贵；但如主山太矮，朝山太近太高而压逼主山者，是为客欺主，常受人欺负、欺骗，难有抬头之日，贫贱之地也。

        房屋左右的青龙、白虎砂，在住宅环境的风水地理结构中，占有极其重要的位置。

龙虎对称包括如下几层意思：

        一是远近。龙虎共同拱护穴场和明堂，左右要有一定的宽度，且龙、虎离本屋的远近相当，如龙太近虎太远或虎太近龙太远，均非佳地。

        二是高矮。龙虎的高矮要相当，龙高虎矮高太过者，均在结构上失衡，失衡即有灾。

        三是长短。龙虎砂的砂头一般与案山接合，中间组成一个方正、圆形或半圆形的明堂。如龙长虎长，均有一方留有空缺，这个空缺叫“凹风射穴”，且该凹处方位所主之人也应灾。

四是宽窄。龙虎之砂宜宽窄相当，如龙肥虎瘦虎肥均有失结构的平衡。

        凡青龙远、矮、短、窄者，谓龙弱或龙空；凡白虎远、矮、短、窄者，谓虎弱或虎空。

        凡青龙，主男人、老大、文官、“一把手”；凡白虎，主女人、老二或老三、武官、“二、三把手”。

        龙强虎弱者，主男人、老大富贵，出文官、行政首长。但因白虎弱，富贵程度有限，发力亦短；

        虎强龙弱者，主女人、老二老三富贵，并出武官、军警首长。但因青龙弱，其力亦小，其时亦短。

        凡龙虎相当，宾主有情者，满门富贵，男女齐秀，富贵悠远。

        在城市无真水的地理结构中，如何论山、论水？原则是“高一寸为山，低一寸为水”。因此在小区布局上，必须注意如下几个问题：一是后面宜高、前面宜低。如前高后低，则为奴欺主，宾主无情。二是各栋房屋的高低不能相差太悬殊。某栋独高大过，势必导致该栋的高层部分四兽失衡，也引起周围房屋的四兽失衡，不是龙强虎弱就是虎强龙弱，或案朝欺主，或主山凌宾。这些都势必埋下重大灾难的祸根，为以后的住户带来不幸。某栋独矮则使该栋有入囚之感，成孤阴屋，主事业不顺，疾患频生，受欺上当。三是左右高低相当，左右高低相差太悬殊者，相对应之人必有灾。四是需高低错落有致，合理安排各栋楼宇的高矮和摆放方位，及园林、水池、庭院、道路、运动场馆等，以求高低有情，对称平衡。

        曲直问题也是风水学上的重要问题，一般来说，曲则有情，直则僵硬无情，故小区布局上必须重视曲直问题。主要包括：一是道路忌长且直。长且直的道路二端有强大的冲击气场，对两端房屋影响太大，且路两边的房屋也同样遭灾，因为长直之路实为无情之水，不聚财还会破财。长且直之路还会形成“穿堂风”，与“藏风聚气”的要求大相径庭。如受地理形式的限制难以回避的话，也需将道路人为地修成微弯，可以30米为一段，做点弯曲。二是道路交叉时力求正交，避免形成剪刀状的斜交。三是忌丁字路和断头路，以防路冲的情形发生。四是游览功能的道路和泳池、湖的形状，均以弯环为佳，忌直忌尖。

        此外，小区布局还需特别注意楼宇的摆布，如建筑组团，宜“围透”，忌围而不透或透而不围，造成组团不完整而泄气；也忌两栋房左右太近而形成“天斩煞”，或两栋屋形成“丁字屋”；更忌布局凌乱而导致气场冲撞等。

 

        总之，小区布局是个大学问，必须符合建筑学、风水学、建筑美学、建筑园林学等多方面的要求。

 

 

        建筑形体是指一栋房屋的外立面形状、高矮、长短、宽窄、颜色搭配等方面的综合称谓。建筑形体在楼盘风水策划中同样占有极其重要的地位。总体要求是：

        （一）建筑形体五行与方位五行相统一。

        （二）楼房的形状以长方形且屋体的前后左右对称平衡为佳。忌突出或凹缺太多或奇形怪状。

        （三）楼房的高矮要与周围房屋基本协调。长短则以每栋2单元至4单元最宜，宽窄以每单元均能前后通透最合理。

        （四）外立面的颜色搭配。大原则是以中色或中偏暖色为主色，线条和局部配上冷色或偏冷色。中或偏暖的颜色有：象牙白、米白、浅米黄、浅灰色等；冷色有蓝色、黑色、绿色等；偏冷色有浅蓝、浅绿、灰色等。

        在颜色选择时，还应了解颜色的五行属性：红、紫、赤色为火；白、象牙白、米白为金；青、绿为木；黄色为土；蓝、黑色为水。建在北边的房屋忌火色为主；建在南边的房屋忌金色为主；建在东边的房子忌土色为主；建在西边的房子忌木色为主。

 

 

        户型设计在楼盘风水策划中，有着独特的地位，属于“小峦头”的范围。它的好坏，不仅对以后的居住者吉凶起着重要的作用，而且是客户是否愿意购买此屋的重要因素。目前地产界对户型设计的普遍做法是重气派、重使用功能、迎合新潮流，而忽视风水设计或不重视风水设计。况且懂风水的建筑设计师廖若辰星。因此，我们必须把户型设计当作一个重要的因素来对待。

        （一）   每个单元住宅必须阴阳分明。

        （二）   每个单元住宅必须动静分开。

        （三）   单元住宅宜“黄金分割线”的长方形，忌不规则形。

        （四）   单元住宅宜配置合法（门户、厨厕、卧室等安排）。

 

 

        线位旺衰，是风水学中关于“理气”上的要求。

        理气，是将“时间”因素加进“空间”（指地理平面结构、立面结构、剖面结构）因素后，计算该宅该地的“时”、“空”是否协调的风水学的重要理论，是定地运之长短、辨屋宅之旺衰的基本法则。

        理气在楼盘和住宅环境上的运用非常重要，它的第一步是分清旺衰线位。

        （一）   如何辨旺衰？

        1、按三合风水学的要求，是廿四山以向纳水，水从生方来、旺方聚、墓方去，为合局为旺向。如壬山丙向，一丙向定生旺墓，即寅方为生方，午方为旺方，戍方为墓方，如水从东北来到向上丙午方汇聚成湖池，再从西北方流出，是为合法。

        2、 按玄空飞星风水学的推算，廿四山在三元九运中的旺衰是不相同的，它会随着元运的变化、时间的推移而是旺地变衰、衰地变旺。这是将时空结合得最完美的一个流派。按玄空之法推算，同是一座山，在当运时为旺丁山，失运时损丁山；同是一个水，当运时是旺财水，失运时是破财水。正所谓：山还是这个山，水还是这个水，山水依旧，祸福已不同！

        按玄空之法，从2004年立春起已进入下元八运，到2024年立春时止，共有20年。在这20年中，立哪些坐向的房屋为吉、哪些为凶？就24山下卦而言，有：

        旺山旺向6局：乾山撰向、亥山巳向、撰山乾向、巳山亥向、丑山未向、末山丑向；

        双星到向6局：子山午向、癸山丁向、卯山酉向、乙山辛向、庚山6向、丙山壬向；

        双星到坐6局：午山子向、丁山癸向、酉山卯向、辛山乙向、甲山庚向、壬山丙向；

        上山下水6局：艮山坤向、寅山申向、坤山艮向、申山寅向、戍山辰向、辰山戍向。

        在坐满朝空的情况下：

        旺山旺向6局、双星到向6局，是旺局；

        星到坐6局、上山下水6局，是败局。

 

        （二）   立旺向

        1、整个小区要立旺向。

        2、小区大门、后门、侧门方位的确定。

        3、每栋房屋都要立旺向。

        4、每套单元住宅也必须立旺向。

 

 

        什么是收山出煞呢？按整个小区坐向起星盘，凡旺生之山星方位要有山、有高楼，叫旺星收山，主旺丁；如该方不见山反见水为丁星下水，主损丁；退死煞之山星如八运的2、3、4、5、6、7所临之方位，要见水、平地，叫“衰丁星出煞”，也主旺丁。凡旺生之向星的方位要有水，叫旺星收水，主旺财；如该方不见水反见山，为财星上山主破财；退死煞之向星如八运的2、3、4、5、6、7所临的方位要见山、高楼，这叫“衰财星出煞”，主旺财。该见山的地方有山、该见水的地方有水，谓收山出煞，主丁财两旺。不收山（山之煞存）主损丁，不收水（水之煞存）主破财。

        在楼盘的策划运用上，是指：

        （一）   先确定元运。

        （二）   按整个小区的坐向起星盘。

        （三）   户型设计上，按该户型的坐向起星盘。

        然后按收山出煞的要求做好小区布局和户型设计。

除此之外，在楼盘风水的策划中还应将客星理论、主命理论、择日理论等综合运用到整个策划的全过程。

        总之，只有符合上述几个方面的要求，该楼盘才能成为符合风水要求且能产生巨大社会效益和经济效益的楼盘；该楼盘内的绝大多数单元住宅也一定能成为宅旺人旺、财丁贵秀毕呈的理想之宅。

   

 二00六年四月十五日

 

（作者系国际易经科学研究院常务副院长兼秘书长、教授、风水专家）